[diachiduan]Lê Đức Thọ[/diachiduan]
Bộ ba luật có hiệu lực, địa phương sẽ không còn sợ sai?
Tại tọa đàm, nhiều chuyên gia, nhà quản lý đưa ra nhận định với những quy định pháp lý rõ ràng của bộ ba luật vừa có hiệu lực, vướng mắc của hàng trăm dự án bất động sản sẽ được tháo gỡ. Cán bộ địa phương sẽ không còn sợ sai khi thực hiện thủ tục gỡ vướng cho từng dự án.
Theo ông Đào Trung Chính - cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc thông qua sớm 3 luật (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) sẽ giải quyết hàng loạt vướng mắc, trong đó có vướng mắc về định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.
Ông Chính chia sẻ kể từ khi ban hành Luật Đất đai 2003, có dự án vướng mắc kéo dài 20 năm chưa giải quyết, đến khi ban hành Luật Đất đai 2013 thì nhiều địa phương vướng vì không định giá đất được. Nhiều cán bộ địa phương sợ sai không dám làm, Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực sẽ giải quyết được những vấn đề này.
Ông Lê Văn Bình, phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, lại cho rằng cần làm rõ vướng mắc của các dự án bất động sản hiện nay là do cơ chế chính sách pháp luật làm cho dự án không thực hiện được, hay do quá trình thực hiện không làm đúng quy định.
"Tôi cho rằng vướng mắc ở vế thứ 2 nhiều hơn. Nếu làm tuần tự, đúng quy định thì phải có dự án đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, tiến hành giao đất. Sau khi ra quyết định giao đất thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được giao đất trên thực địa, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, rồi mới xây dựng dự án.
Nhưng nhiều dự án thời gian qua không thực hiện theo tuần tự các bước, vừa có quyết định giao đất đã mang dự án đi thế chấp, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai đã xây dựng đã bán rồi. Đó là do làm chưa đúng", ông Bình nhấn mạnh.
Cùng quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Hùng, phó chủ tịch kiêm tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cũng nhấn mạnh cần làm rõ vướng mắc của nhiều dự án hiện nay có phải do cơ chế không, hay do thực hiện không đúng quy trình, thủ tục. Vướng quy trình thủ tục không sửa được vì không đúng quy định pháp luật.
Ông Hùng cũng thừa nhận thời gian qua có những khó khăn do lỗi từ chính doanh nghiệp, cơ chế, và cả từ các ngân hàng cho dự án vay khi chưa đủ pháp lý, dẫn tới một khối tài sản lớn tồn đọng.
Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với thời điểm tháng 2/2023. Theo đó, Hà Nội ghi nhận giá rao bán nhà riêng tăng 32% so với đầu năm 2023; chung cư tăng 31%; đất, biệt thự, nhà phố cũng tăng từ 10-19%. Tại TP. HCM, giá rao bán bất động sản lại gần như đi ngang trong một năm rưỡi qua. Ngoại trừ chung cư tăng giá nhẹ 6%, các loại hình còn lại đều giữ nguyên mặt bằng giá.
Có thể thấy nửa đầu năm nay chung cư Hà Nội là chủ đề được thảo luận sôi động nhất. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023.
Hiện tại, tuy làn “sóng” chung cư đã "hạ nhiệt" quan tâm nhưng giá vẫn không giảm. Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5/2024 đã ngang ngửa TP.HCM, đạt 50 triệu đồng/m2.
Đồng thời, chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường. 48% môi giới tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn nhận định chung cư đang ở trong giai đoạn tăng trưởng mạnh.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhất là phân khúc căn hộ, tại Hà Nội trong thời gian qua.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thời gian qua, thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá vẫn neo ở mức cao, thậm chí, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Điều này trái ngược với sự sụt giảm về mức giá và thanh khoản của sản phẩm đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố.
TS Nguyễn Văn Đính dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Nguyên do là nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Cụ thể, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới rất ít và đang ngày càng có xu hướng sụt giảm, đặc biệt là phân khúc bình dân, trung cấp.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, phần lớn chủ đầu tư đều hướng đến người mua ở thực, nên bên cạnh việc tính toán một mặt bằng giá phù hợp, các chính sách bán hàng cũng phải thiết thực và đánh trúng tâm lý người mua. Vì vậy thời điểm này thị trường vẫn sẽ nghiêng về phía người mua.
Tuy nhiên theo ông Tuấn, giá sơ cấp nhiều dự án bất động sản vẫn sẽ tăng khi thị trường tốt lên, các chính sách từ chủ đầu tư theo đó sẽ không còn nhiều và “rộng tay” như hiện tại. Việc tăng giá bất động sản không chỉ xuất phát từ nguồn cung hạn chế mà còn đến từ các yếu tố khác như đô thị hoá, lạm phát, giá vàng… trên hết là Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản mới có thể sẽ càng khiến chi phí phát triển dự án leo thang và kéo giá nhà tăng trong giai đoạn tới đây.
